山语城三期小区收费疑点总结

案件背景：

2014年4月，山语城小区的招标人进行第一次前期物业招投标（邀请招标），同年6月，开发商（招标人）与中标的物业服务人签订了第一份物业合同，（中标物业公司为中铁建北京总公司，该公司物业资质在当时为二级）根据涉案小区的规划图纸显示,该小区的总建筑面积为33万平方米，但2014年的前期物业合同中小区的总建筑面积却只有9万平，并在前期物业合同中注明是A区。然而只到两年后，即2016.4.1涉案物业才向被告进行前期物业收费申报

根据《物业服务收费管理办法》第十条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同中应当包含物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。这意味着物业服务收费的相关内容应当在物业合同签订时就已经明确，并在合同中进行约定

2016年4月，山语城小区的开发商进行第二次前期物业招投标（邀请招标），同年8月，开发商（招标人）与中标的物业服务人签订了第二份物业合同，（中标物业公司还是中铁建北京总公司，该公司物业资质在当时为一级）根据涉案小区的规划图纸显示, 该小区的总建筑面积为33万平方米，但2016年签订的前期物业合同中小区的总建筑面积为23万平，并在前期物业合同中注明是B、C区。
中铁建北京总公司中标以后，却将该中标项目转让给其下属的中铁建长沙分公司，并让长沙分公司与招标人分别签订了2014、2016共两份前期物业合同，合同里面还虚构了一个不存在的法人代表。签字的人也不是法人代表。
2023年，该小区业主通过信息公开发现端倪，于是将负责审核该小区前期物业收费的发改委告上法庭。被告发改委只拿出一份2014年的前期合同以及通知北京总公司中标的通知书和长沙分公司的营业执照（该执照恰好证明该分公司无独立的法人资格）拟证明其已经履行了对该小区的前期物业核准的审核义务。而且被告认为涉案小区的物业服务人在进行前期物业申报时，未区分A、B、C区,涉案小区的规划图纸也未划分A、B、C区。因此其对前期物业审核的行为只需进行一次即可。
然而，在另一个行政案件中，被告又拿出了A区以及B区和C区的的物业合同，这足以证明被告一开始就知道涉案小区是明确区分了A、B、C等区域
涉案物业在前期物业申报表上仅填写高层住宅的物业申报，并没有填写商业物业的申报，且价格主管部门也仅批复了高层住宅的物业费2.2/平/月，并没有批复商业物业的物业费，结果该物业公司居然在前期物业合同上与开发商狼狈为奸，堂而皇之的注明高层住宅的物业费2.2/平/月，商业物业5.00元/平/月，该合同是否是否自始无效？

关键之处：

小区开发商故意将小区拆分成三个区域（A,B,C）然后又分别进行两次前期物业招投标并签订了两份物业合同，（第一份是A区物业合同，第二份是B,C区物业合同）那么，发改委是否也要进行两次前期物业核准?

根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，前期物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。如果开发商将小区拆分成三个区域（A, B, C），并且分别进行了前期物业招投标，那么理论上，对于每次合法且独立的招投标活动，都需要按照相关规定进行核准。

如果开发商分别对A区和B、C区进行了两次前期物业招投标，并签订了两份物业合同，那么根据规定，每次招投标完成后，都需要向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。

因此，如果两次招投标活动都是依法进行的，并且符合相关法规要求，那么发改委或相应的行政主管部门需要对两次招投标活动分别进行核准或备案。然而，如果拆分区域和招投标活动本身存在违规或不当行为，如故意拆分以规避法律规定或进行不正当操作，那么相关的行政主管部门可能会进行调查，并根据调查结果采取相应的措施

answer of Claude3.5:

我已经理解了您的问题。现在我将用中文回答您的三个问题：

被告发改委提供的证据是否能证明其对涉案小区的前期物业收费核准的行政行为真实合法有效？

答：根据您提供的信息，被告发改委提供的证据很可能不足以证明其行政行为真实合法有效。理由如下：

a) 发改委只提供了2014年的前期合同，而没有提供2016年的合同。这表明其审核可能不够全面。

b) 小区总建筑面积存在明显差异（规划33万平方米，合同中分别为9万和23万平方米），发改委似乎没有对这一重大差异进行审核或说明。

c) 发改委未能解释为何同意将项目从北京总公司转让给长沙分公司，特别是在长沙分公司没有独立法人资格的情况下。

d) 发改委未能解释为何接受了由非法人代表签署的合同。

因此，发改委提供的证据很可能不足以证明其行政行为真实合法有效。

物业服务人在前期招投标以及签订物业合同的过程中的违法之处，以及物业合同是否有效？

答：物业服务人存在以下可能的违法行为：

a) 中标后擅自将项目转让给下属公司，而该公司没有独立法人资格。

b) 在合同中虚构法人代表，并由非法人代表签字。

c) 在合同中明显低报小区建筑面积。

这些行为可能构成合同欺诈或重大误解，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，这些物业合同很可能被认定为无效或可撤销。

业主是否可以依法拒绝缴纳物业费用？

答：基于上述分析，业主可能有理由拒绝缴纳物业费用，但这需要谨慎行事：

a) 业主可以质疑物业合同的有效性，要求重新签订合法有效的物业服务合同。

b) 业主可以向相关部门（如住建部门）投诉，要求调查物业公司的违法行为。

c) 业主可以通过法律途径，如提起民事诉讼，要求确认物业合同无效。

然而，在法院或相关部门做出最终裁决之前，贸然拒绝缴纳物业费可能会引发纠纷。建议业主在采取行动前咨询专业律师，并考虑通过业主委员会等途径集体行动，以保护自身权益。

Reply of Gpt-4o

被告发改委提供的证据能否证明其对涉案小区的前期物业收费核准的行政行为真实合法有效？

被告发改委提供的证据包括2014年的前期合同、中标通知书和长沙分公司的营业执照。这些证据证明了发改委履行了前期物业核准的审核义务。然而，发改委没有提供2016年的前期物业合同，且长沙分公司无独立法人资质，而签字人也不是法人代表，这些问题可能导致审核过程存在瑕疵。因此，这些证据可能不足以完全证明其审核行为的真实性、合法性和有效性。

山语城小区的物业服务人在前期招投标以及签订物业合同的过程中有哪些违法之处，该物业合同是否有效？

违法之处包括：

中标的中铁建北京总公司将项目转让给无独立法人资格的长沙分公司。
前期物业合同中的法人代表是虚构的，且签字人并非法人代表。

上述违法行为违反了《招标投标法》和《公司法》的相关规定，由于签署合同的是没有独立法人资格的长沙分公司且诈骗虚构法定代表人，可能导致物业合同无效。

业主是否可以依法拒绝缴纳物业费用

根据上述情况，业主有理由认为物业公司的行为存在重大违法问题，合同可能无效。如果合同被确认无效，业主有权拒绝缴纳物业费用。此外，业主可以通过法律途径追究物业公司以及开发商的法律责任。

Reply of Kimi

中标的物业公司不能将前期物业服务的合同权利和义务转让给其分公司 根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二十一条和第二十二条的规定，投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，并且投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。此外，根据《中华人民共和国民法典》第七百四十一条的规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。因此，中标的物业公司不能将前期物业服务的合同权利和义务转让给其分公司。

开发商与长沙分公司签订的前期物业合同自始无效 如果分公司用一个虚构的法人代表和开发商签订前期物业合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百零四条的规定，法人的法定代表人或者非法人组织的负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限外，该代表行为有效，订立的合同对法人或者非法人组织发生效力。在这种情况下，由于法人代表是虚构的，其代表行为是无效的，因此签订的合同也是无效的。由于合同无效，业主没有义务依据该无效的物业合同缴纳物业费。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。但由于合同无效，上述规定不适用。

《民法典》第153条具体规定了以下情形的民事法律行为无效：

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理
第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。