被告发改委提供的证据不能证明其对涉案小区的前期物业收费核准的行政行为真实合法有效

山语城三期违法问题简述：

2014年4月，山语城小区的招标人进行第一次前期物业招投标，同年6月，开发商（招标人）与中标的物业服务人签订了第一份物业合同，（中标物业公司为中铁建北京总公司，该公司物业资质在当时为二级）根据涉案小区的规划图纸显示,该小区的总建筑面积为33万平方米，但2014年的前期物业合同中小区的总建筑面积却只有9万平，并在前期物业合同中注明是A区。 2016年4月，山语城小区的开发商进行第二次前期物业招投标，同年8月，开发商（招标人）与中标的物业服务人签订了第二份物业合同，（中标物业公司还是中铁建北京总公司，该公司物业资质在当时为一级）根据涉案小区的规划图纸显示, 该小区的总建筑面积为33万平方米，但2016年签订的前期物业合同中小区的总建筑面积为23万平，并在前期物业合同中注明是B、C区。

中铁建北京总公司中标以后，却将该中标项目转让给其下属的中铁建长沙分公司，并让长沙分公司与招标人分别签订了2014、2016共两份前期物业合同，合同里面还虚构了一个不存在的法人代表。签字的人也不是法人代表。

2023年，该小区业主通过信息公开发现端倪，于是将负责审核该小区前期物业收费的发改委告上法庭。被告发改委只拿出一份2014年的前期合同以及通知北京总公司中标的通知书和长沙分公司的营业执照（该执照恰好证明该分公司无独立的法人资格）拟证明其已经履行了对该小区的前期物业核准的审核义务。而且被告认为涉案小区的物业服务人在进行前期物业申报时，未区分A、B、C小区,涉案小区的规划图纸也未划分A、B、C小区。因此其对前期物业审核的行为只需进行一次即可。

请问被告发改委提供的证据能否证明其对涉案小区的前期物业收费核准的行政行为真实合法有效？ 物业服务人在前期招投标以及签订物业合同的过程中有哪些违法之处，该物业合同是否有效？

理由如下：

1. 证据不完整。

   被告仅提供2014年前期合同、中标通知书及长沙分公司营业执照，但未提供2016年前期合同、招标文件、评标报告等关键证据，无法证明其对涉案小区前期物业收费核准的完整审查过程。

2. 审核程序不规范。

   被告仅对2014年合同进行审核，未对2016年合同进行审核，且未区分A、B、C区，违反《物业管理条例》第四十四条规定，审核程序不规范。

3. 审核结论错误。

   被告未核实小区实际建筑面积，导致审核结论与实际情况严重不符，构成明显错误。

物业服务人在前期招投标以及签订物业合同的过程中存在以下违法行为：

1. 中标单位转让中标项目。

   中铁建北京总公司将中标项目转让给长沙分公司，违反《招标投标法》第六十条规定。

2. 合同主体不合格。

   长沙分公司并非中标单位，不具备签订前期物业合同的主体资格。

3. 合同内容虚假。

   合同中虚构法人代表、签字人非法人代表，违反《中华人民共和国合同法》第四十九条规定。

4. 合同成立存在欺诈。

   中铁建北京总公司在招投标过程中存在虚假陈述，构成欺诈，致使合同成立存在瑕疵。

综上所述，该物业合同无效。

理由如下：

1. 合同主体不合格。

   长沙分公司无权签订合同，导致合同主体不具备法律效力。

2. 合同内容违反法律法规。

   合同内容虚假、签字人非法人代表等行为，违反相关法律法规的强制性规定，导致合同无效。

3. 合同成立存在欺诈行为。

   中铁建北京总公司招投标过程中存在欺诈行为，致使合同成立存在可撤销的情形。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效，当事人应当返还已经取得的财物，不能返还的，应当折价补偿。因此，中铁建长沙分公司应当向招标人返还已收取的前期物业服务费。

此外，建议业主委员会可以向行政机关提起行政复议，或者向人民法院提起行政诉讼，以维护自身合法权益。

建议修改：

1. 增加专业术语，如“行政行为”、“主体资格”、“可撤销的情形”等。
2. 引用相关法律法规条文，增强论证力度。
3. 针对不同问题分别进行论述，使条理更加清晰。
4. 建议在文末提出解决方案，如业主委员会可以采取的措施。

希望以上修改建议能够使回答更加专业、严谨。

KiMI Chat:

根据您提供的情况，我们可以从两个方面来分析：一是发改委的证据是否足以证明其行政行为的真实合法有效性；二是物业服务人在前期招投标和签订物业合同过程中的违法之处以及合同的有效性。

发改委的证据分析：

1. 合同与规划图纸不符：发改委提供的2014年的前期物业合同中小区的总建筑面积为9万平方米，而规划图纸显示的总建筑面积为33万平方米。这种差异可能表明合同中存在虚假陈述，需要进一步的解释和证明。

2. 中标公司资质：中铁建北京总公司在2014年和2016年的资质分别为二级和一级，这可能影响其承接项目的规模。根据《物业管理企业资质管理办法》，二级资质的物业服务企业承接的住宅项目面积有限制，而一级资质的企业承接的项目规模限制较小。

3. 分公司的法人资格：长沙分公司作为中铁建北京总公司的下属单位，其营业执照证明该分公司无独立的法人资格。这意味着分公司在法律上不能独立承担民事责任，其行为应由总公司负责。

4. 虚构法人代表：合同中虚构了一个不存在的法人代表，这违反了合同法的诚实信用原则，可能导致合同无效。

物业服务人的违法之处：

1. 资质与承接项目不符：如果中铁建北京总公司在2014年的二级资质下承接了超出其资质允许范围的项目，这违反了《物业管理企业资质管理办法》的相关规定。

2. 项目转让：根据《招标投标法》的规定，中标人不得向他人转让中标项目。中铁建北京总公司将中标项目转让给其分公司，这可能违反了法律的禁止性规定。

3. 虚构法人代表：在合同中虚构法人代表的行为，违反了合同法的诚实信用原则，可能导致合同无效。

合同的有效性：

1. 合同无效的可能性：由于存在虚构法人代表、资质与承接项目不符等违法情形，合同可能被认定为无效。

2. 法院的判断：合同的有效性需要由法院根据具体情况进行判断。如果法院认定合同无效，那么业主可以依法要求解聘物业服务人，并要求赔偿因合同无效造成的损失。

综上所述，发改委提供的证据可能不足以证明其行政行为的真实合法有效性，因为存在合同与规划图纸不符、资质问题等疑点。同时，物业服务人在前期招投标和签订物业合同过程中存在多项违法之处，这些行为可能导致合同无效。业主可以通过法律途径，要求法院确认合同无效，并追究物业服务人的法律责任。